Prix élevés, offre locative limitée… Dans certaines villes françaises, se loger relève du parcours du combattant. Face aux difficultés de leurs proches, certains propriétaires bailleurs choisissent de louer un logement à un membre de leur famille à un tarif préférentiel. Une démarche bienveillante qui peut néanmoins entraîner des conséquences fiscales inattendues. C'est ce que François D. a découvert à ses dépens. En septembre 2021, ce retraité de 72 ans propose à son neveu, fraîchement arrivé à Paris, d'occuper son deux-pièces du 15ᵉ arrondissement pour un loyer modique de 400 euros par mois, couvrant une partie des charges, et déclare scrupuleusement cette somme chaque année. Pourtant, trois ans plus tard, alors qu'il est persuadé d'être en règle, un courrier recommandé de l'administration fiscale lui notifie un redressement de 10 000 euros, incluant impôts dus et pénalités.

"François D. déduisait normalement les charges liées à son bien – taxe foncière, charges de copropriété, éventuels travaux – alors que le loyer perçu était largement sous-évalué", explique Nathalie Couzigou-Suhas, porte-parole de la Chambre des Notaires de Paris. Un déséquilibre qui, même involontaire, est perçu comme une tentative d'optimisation fiscale abusive. "Si le loyer est jugé trop faible par rapport aux prix du marché, le fisc peut réclamer un redressement sur la différence", rappelle notre experte. Dans ce cas précis, l'administration a estimé que l'appartement aurait dû être loué 1 200 euros par mois. La différence a donc été considérée comme un revenu non déclaré, générant un rappel d'impôt sur trois ans. "C'est comme s'il avait omis de déclarer une partie de ses revenus", précise-t-elle. Le fisc surveille de près ces pratiques, susceptibles de réduire artificiellement l'imposition sur les revenus fonciers.

Pris de court, François D. sollicite un rendez-vous au Centre des Finances publiques pour expliquer sa situation. "Il ne cherchait pas à contourner la loi, il voulait simplement rendre service à son neveu", souligne Nathalie Couzigou-Suhas. Après examen de son dossier, l'administration consent à annuler les pénalités, ramenant la somme due à 8 000 euros. Une réduction bienvenue, mais qui reste lourde à assumer pour ce retraité. "Dans certains cas, les pénalités peuvent atteindre jusqu'à 80% du montant taxable", rappelle notre notaire. Selon la notaire, si François D. avait loué dès le début cet appartement au tarif de 1 200 euros par mois, il aurait dû s'acquitter d'un supplément d'impôt de l'ordre de 2 200 euros par an. Soit, sur les trois ans, 6 600 euros.

Le retraité aurait pu éviter ce redressement. "Un logement mis gratuitement à disposition n'entraîne aucune imposition sur le revenu foncier", rappelle la notaire. En revanche, "il ne permet plus de bénéficier d'une décote fiscale de 20% liée à la location du bien dans le cadre de l'IFI".

En d'autres termes, si François D. avait hébergé son neveu sans percevoir de loyer, il n'aurait eu aucune obligation fiscale. Face à cette réalité, il a finalement choisi de ne plus facturer son neveu, qui continue d'occuper l'appartement sans contrepartie financière. "Il aurait aimé le savoir plus tôt", conclut Nathalie Couzigou-Suhas. 

Par Côme Dubois

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